STT

THIẾU SÓT, SAI PHẠM

PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN

BẤT ĐỘNG SẢN – MÁY THIẾT BỊ

1

·     Đối với hồ sơ mua sắm tài sản mới, đơn vị thẩm định giá không cung cấp Biên bản khảo sát thông tin trong quá trình thu thập báo giá (Yêu cầu phải có xác nhận của đơn vị báo giá)

·     Thực tế, trong quá trình đơn vị thẩm định giá thu thập báo giá thì không thể thực hiện Biên bản khảo sát thông tin trong quá trình thu thập báo giá (có xác nhận của đơn vị Báo giá) vì các đơn vị báo giá sẽ không đồng ý ký xác nhận vào Biên bản khảo sát thông tin. Do đó việc thực hiện Biên bản khảo sát thông tin trong quá trình thu thập báo giá (có xác nhận của đơn vị Báo giá) là rất khó thực hiện đối với đơn vị thẩm định giá. Tuy nhiên, qua các hồ sơ thanh tra, các đơn vị chức năng yêu cầu đơn vị thẩm định giá phải cung cấp Biên bản khảo sát thông tin trong quá trình thu thập báo giá (có xác nhận của đơn vị Báo giá).

2

·     Đơn vị thẩm định giá sử dụng báo giá của các đơn vị cung cấp báo giá mà đơn vị đó không trưng bày hoặc chưa từng mua bán sản phẩm cung cấp báo giá

·    Hiện nay, các đơn vị thẩm định giá vẫn đang sử dụng các báo giá của các đơn vị cung cấp các loại sản phẩm, thiết bị được thể hiện trong giấy phép kinh doanh của doanh nghiệp, tuy nhiên trên thực tế do nhiều lý do mà các doanh nghiệp cung cấp báo giá không trưng bày hoặc chưa mua bán sản phẩm này. Thực tế, các đơn vị này vẫn có thể cung cấp các sản phẩm đó khi khách hàng có yêu cầu. Vấn đề này được các cơ quan chức năng (Thanh tra,…) đề cập không đồng ý về cách sử dụng các báo giá của những đơn vị trên và yêu cầu đơn vị tư vấn giải trình. Tuy nhiên, trong các văn bản pháp luật về thẩm định giá chưa thể hiện rõ nội dung này, do đó các đơn vị thẩm định giá gặp khó khăn trong việc giải trình với các cơ quan chức năng.

Một trường hợp khác: Trường hợp đơn vị thẩm định giá tư vấn giá cho các gói thầu gồm đa dạng các mặt hàng. Cụ thể: đối với gói thầu thiết bị trường học bao gồm các thiết bị gia dụng hoặc gói thầu thiết bị y tế bao gồm các thiết bị tin học, ..) thì trong công tác thu thập các báo giá sẽ gặp trường hợp các đơn vị báo giá sẽ báo giá theo gói thầu (bao gồm đa dạng các thiết bị, kể cả những thiết bị phụ trợ trong gói thầu mà đơn vị cung cấp giá không trực tiếp kinh doanh mặt hàng này mà chỉ là liên kết với các đơn vị khác để đưa ra mức giá chung cho cả gói thầu). Vấn đề đặt ra ở đây là việc thực hiện thu thập báo giá như trên có phù hợp với quy định pháp luật về thẩm định giá hay không? Vì thực tế nếu tách ra từng hạng mục của gói thầu thì rất khó thực hiện cho đơn vị thẩm định giá vì cụ thể các thiết bị gia dụng nhỏ lẻ phụ trợ cho gói thầu thì rất khó để xin những báo giá cho các thiết bị nhỏ, lẻ kèm theo.

3

·     Đối với loại tài sản mua sắm mới (tài sản chưa hình thành) đơn vị Thẩm định giá không lập biên bản khảo sát thực tế, khảo sát hiện trạng tài sản; Không có thông tin giá giao dịch thành mà chỉ có thông tin giá chào bán, báo giá của các đơn vị thương mại trong nước có khả năng nhập khẩu hoặc mua để bán lại nhưng tại thời điểm báo giá chưa sở hữu máy móc thiết bị, vật tư, hàng hóa (chưa có sẵn hàng trong kho). Các cơ quan thanh kiểm tra cho rằng như vậy là không thực hiện đúng quy định tại Mục 6, Phần II, Tiêu chuẩn TĐGVN số 5: “Phải thu thập được ít nhất 03 thông tin giao dịch thành công trên thị trường…

·     Chưa có quy định cụ thể về cách thức khảo sát, thu thập thông tin thị trường đối với các loại tài sản này; các doanh nghiệp thẩm định giá đã giải trình nhưng không được chấp nhận.

4

·     Đơn vị thẩm định giá vẫn thực hiện đúng phương pháp thẩm định giá trong trường hợp thẩm định với mục đích mua sắm mới tài sản. Tuy nhiên, giá này vẫn được nhận định là cao hơn giá thị trường rất nhiều do một số vấn đề khách quan như biến động thị trường do thiên tai, dịch bệnh,…

- Đơn vị TĐG áp dụng phương pháp so sánh trong cách tiếp cận thị trường giá cao hơn nhiều so với kết quả kiểm tra lại bằng phương pháp chi phí

·     Hiện nay, trong quá trình thu thập thông tin thị trường, các đơn vị thẩm định giá gặp nhiều khó khăn, rủi ro, nhất là trong giai đoạn biến động thị trường (thiên tai, dịch bệnh,..), các đơn vị báo giá đồng loạt báo mức giá cao hơn rất nhiều so với thị trường trước khi biến động. Thực tế, các đơn vị thẩm định giá vẫn thu thập đầy đủ các báo giá theo quy định và nêu rõ hạn chế trong chứng thư là thị trường đang biến động, tuy nhiên  khả năng rủi ro rất cao đặc biệt là trong lĩnh vực mua sắm tài sản nhà nước.

- Trong trường hợp đặc biệt, dịch bệnh bùng phát, hàng hóa khan hiếm, vận chuyển khó khăn, cung cầu mất cân đối, giá cả tăng cao, thị trường không chấp nhận phương pháp chi phí.

5

·     Đối với các tài sản chuyên dùng, tài sản đặc biệt trên thị trường vô cùng hạn chế về thông tin thị trường; do đó, đơn vị thẩm định giá không thu thập được đầy đủ 03 bảng báo giá theo quy định.

·     Đối với các thiết bị máy móc, tài sản chuyên dùng, độc quyền rất khó khăn trong quá trình thu thập 03 báo giá, thậm chí có những tài sản thực tế không thể thu thập được báo giá trên thị trường. Trường hợp này nếu thực hiện theo tiêu chuẩn thẩm định giá phải có 03 đơn vị báo giá thì trên thực tế không thể thực hiện được.

6

·     Đối với thiết bị y tế chuyên dụng (nhập khẩu) sử dụng các báo giá nhưng không xác minh tính xác thực của báo giá.

·     Các đơn vị cung cấp (hoặc nhà nhập khẩu) độc quyền muốn báo giá nào cũng được không bị khống chế giới hạn gây rất nhiều khó khăn có các đơn vị thẩm định giá trong quá trình thu thập thông tin

BẤT ĐỘNG SẢN

7

·     Thẩm định sai hiện trạng so với pháp lý đối với một số tài sản tương tự nhau (như đất trong khu dân cư).

·     Khách hàng dẫn đi thẩm định hiện trạng (là chủ sở hữu tài sản hoặc không phải là chủ sở hữu tài sản) hướng dẫn sai hiện trạng.

8

·     Pháp lý không đúng

+ Khách hàng cố ý cung cấp thông tin đã chỉnh sửa trên GCNQSDĐ mà đơn vị thẩm định giá thì không được tiếp cận pháp lý bản chính nên chỉ có thể ràng buộc bằng điều kiện và hạn chế trong chứng thư.

+ Khách hàng cung cấp pháp lý cho đơn vị tư vấn khác so với cung cấp pháp lý cho thanh tra

9

·     Sai phạm trong việc áp dụng phương pháp thẩm định giá: các thông số áp dụng , tỷ lệ điều chỉnh (cụ thể: cách đánh giá chất lượng còn lại, Giá cho thuê công trình xây dựng,…)

·     Chưa có hướng dẫn cụ thể về cách tính, cách điều chỉnh các thông số, số liệu này trong phương pháp nên gây khó khăn cho đơn vị thẩm định giá trong quá trình áp dụng. Đơn vị thẩm định giá chủ yếu điều chỉnh, đánh giá tỷ lệ qua việc nhận định, kinh nghiệm, chứng minh,…Tuy nhiên, trong quá trình giải trình với các cơ quan chức năng (thanh tra, kiểm toán, …) thì chưa được chấp nhận và chưa mang tính thuyết phục.

10

·     Trong công tác thanh tra, kiểm toán của các cơ quan chức năng thì các đơn vị thẩm định giá sử dụng phương pháp trong quá trình tư vấn giá đúng với quan điểm của cơ quan chức năng này nhưng lại không đúng với quan điểm của cơ quan chức năng khác.

·     Hiện nay, chưa có sự thống nhất trong luật quy định giữa các Bộ dẫn đến việc áp dụng của các đơn vị thẩm định giá còn nhiều bất cập. Điển hình là: Phương pháp thẩm định giá và phương pháp định giá đất còn nhiều nội dung chưa thống nhất với nhau. Cụ thể:

- Thẩm định giá: thông tin thu thập có thể sử dụng thông tin tài sản đang rao bán

- Định giá đất: bắt buộc thông tin thu thập phải là thông tin giao dịch thành công.

(v.v…..)

Điều này gây khó khăn, lúng túng cho các đơn vị thẩm định giá trong quá trình áp dụng.